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    “租售同权”即将立法,对温州学区房影响如何?数据告诉你真相!

    发布时间:2017/8/2 16:47:00 点击量:1590 文章来源:百度新闻

      7月17日,广州市政府宣布《加快发展住房租赁市场工作方案》,赋予符合条件的承租人等就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

    这个政策针对的是三类人

      1、广州户籍但没房子;

      2、“招才引智”的人才;

      3、有连续稳定工作、有稳定收入、连续缴纳社保的外来工作人员。

      7月18日,住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部等八部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京、杭州等12个城市被选为首批试点单位。

      7月24日,中共中央政治局会议强调,要加快建立房地产市场长效机制。房地产长效机制将围绕着加快租赁市场培育等进行展开。

      7月26日,住房城乡建设部更是明确表态:将加快立法明确“租售同权”。

      对于即将到来的“租售同权”,有人说租金涨房价跌,有人说租金大涨房价跟着涨,有人说学区房还会大涨非学区房要大跌......总之,各种声音莫衷一是。

      看样子,发展住房租赁市场会渐成趋势。不久的将来,温州的购房者和租房者也将会面临“租购同权”。

    脑洞时间

      那么,如果“租售同权”在温州实施,有啥影响呢?

      首先,可以肯定的是,像温州这样对孩子教育相当重视的城市,如果没有准入门槛,那么有教育需求但无购房能力的人群将蜂拥而入,空余闲置出租房源将供不应求,有房子居住但没孩子适龄就读的房东将会把 “租赁指标”出售谋利。

      这其中,不排除部分中低收入阶层签署《租赁协议》来应付政府,一旦弄到“租赁指标”、解决了就学问题后,为了节省成本,他们将有可能与他人合租其它房子作为实际使用。

      由此,市区本来就已经捉襟见肘的教育资源,将会以超几倍以上的负荷运转,而有较好教育资源的片区,很有可能变成城市“贫民窟”……

      看一下鹿城区下面这几组数据(部分数据源自:2016年鹿城区国民经济和社会发展统计公报),你就很容易分析,未来温州实施“租售同权”会给楼市带来啥样的影响:

      -----2016年末,鹿城区常住人口124.44万,其中非户籍常住人口48.67万人(务工人员居多,绝大部分无房),户籍人口75.77万。-----2016年末,鹿城区全体居民人均住宅建筑面积32.86平方米/人,如果按照户籍人口计算,人均住宅建筑面积53.96平方米/人,合计住宅总量4089万平方米,折合成套数,总量应该在40万套上下。

      -----2016年末,鹿城区属小学在校生6.64万,加上初中生,估计9万多人,这些生源中,会有少部分孩子来自同一个户籍(家庭),也就是说,鹿城区占用学籍的房源,应该不到9万套,其余大约80%的房源,没有占用学籍。

      -----与此相对应的是,鹿城区现有的义务教育资源,基本上只能满足本地户籍人口的需求,稍微优质的施教区,更是满负荷甚至超负荷招生。

      以建设小学大南校区为例,今年入学招生4个班,按照40人/班的正常标准,共可容纳160人,而实际上今年该施教区有户籍有产权的家庭的孩子就有170多人,人数已经超负荷。不独是建设小学,其它教育资源较好的施教区都有类似情况,更不用说实验小学广场路小学等名牌学校了。

      所以,“租售完全意义上的同权”,在温州无疑是“天方夜谭”。不仅在温州如此,在其它大部分城市也类似。

      所以,即便温州实施了“租售同权”,在教育资源稀缺的前提下,招生还是会有先来后到,就像现在实施的“一表生”、“二表生”、“统筹生”等等。通过“租赁房子”获得义务教育资格的孩子,挤不进那些早已经满满当当的建成区小学、初中,即便有个别名额腾出来,那剩余80%没有占用学籍的房子,还不是随你挑着租?

    结论

      在现有教育资源配置的前提下,房源多学校少,实施“租售同权”还是会有优先顺序(购房者优先于租房者)。因而,无论对学区房还是非学区房,售价和租金都不会有什么影响。

      也就是说,以鹿城区现有的教育资源,在满足有本地户籍有房屋产权的孩子需求以后,基本上已经没有余力为租房者提供可招生名额,即便有,数量恐怕也已不多。

      一边是稀缺的教育资源,一边是50万外来人口在“租售同权”后的虎视眈眈,如果租售同权真要实施,鹿城区估摸着要再建个30来所小学。

      ----可是政府有那么大的财力吗?温州民强政弱,公共财政一直捉襟见肘。

      ----还能腾出多少土地建学校?鹿城区大部分都是建成区,房子早已经布置得密密麻麻。